- «Деловой еженедельник «ПРОФИЛЬ»
Опубликовано: 17.12.2017
Сделки по возвратному лизингу, или, как еще их называют на западный манер, контракты sale-lease-back, пока не получили широкого распространения на российском рынке. «Далеко не все лизинговые компании предлагают такую услугу своим клиентам», — признается генеральный директор компании «ФинСтройЛизинг» Сергей Кирьянов. И связано это с тем, что очень часто недвижимость является самым дорогостоящим активом компании, а потому организации для привлечения дополнительных средств не всегда прибегают к возвратному лизингу недвижимости. Хотя, в общем-то, схема реализации сделки проста: компания привлекает необходимые оборотные средства, оставаясь пользователем объекта. Для этого она сначала продает недвижимость лизинговой фирме, а та передает объект обратно продавцу, но уже в финансовую аренду (лизинг). «Привлекательность данного вида лизинга очевидна, и при усовершенствовании законодательной базы в части лизинга недвижимости количество сделок будет только расти», — уверен Сергей Кирьянов.
Заметная экономия В общем-то, возвратный лизинг можно рассматривать как альтернативу получению ссуды в банке. Ведь, продавая здание, офис или цех, компания сразу получает от лизингодателя деньги, ну а потом постепенно возвращает их в виде платежей по лизинговому контракту. В случае с кредитом выходит то же самое, только недвижимость не продают, а оформляют в залог по кредиту. Далее компания получает ссуду, а затем постепенно расплачивается по ней. Так зачем тогда «наворачивать» сложную схему с продажей и лизингом, когда можно оформить простой кредит? Оказывается, в этом есть смысл. «Экономия средств за счет возвратного лизинга по сравнению с кредитованием в банке может составлять от 5% до 20% суммы сделки», — поясняет Сергей Кирьянов. Тогда как недвижимость — объект дорогой, и размер займа получается тоже, в общем-то, приличный. На данный момент на рынке сделки sale-lease-back на суммы менее $500 тыс. не проводятся. А много ли компаний готово отказаться от экономии в $25—100 тыс.?
Как я веду свой Ежедневник Дарья Шевченко
Более того, для сделок возвратного лизинга недвижимости характерны плюсы обычной финансовой аренды, такие как ускоренная амортизация объекта сделки и возможность списывать лизинговые платежи на расходы. Ускоренная втрое амортизация уменьшает базу по налогу на имущество в три раза быстрее, чем обычно: стоимость объекта лизинга по балансу уменьшается очень быстро. А за то, что по бумагам немного стоит, и налог большой платить не нужно. Что касается списания лизинговых платежей на расходы, то здесь уменьшается база по налогу на прибыль. Чем выше лизинговые платежи, тем меньше платит в бюджет компания.
Глеб Дунаевский в СИТИ КЛАСС (правила успешной карьеры)
Тем не менее, несмотря на все плюсы, возвратный лизинг недвижимости подходит далеко не всем фирмам. «Возвратный лизинг предпочтительнее прежде всего для тех компаний, которые срочно нуждаются в оборотных средствах, — объясняет Сергей Кирьянов. — Поскольку организация, не отвлекая из оборота собственные средства, получает дополнительные деньги от лизингодателя в размере от 70% до 100% остаточной стоимости имущества, направляя их либо на техническое переоснащение производства, либо на текущие нужды предприятия». Как упоминалось выше, сделки sale-lease-back заключаются лишь на крупные суммы — не менее $500 тыс. Например, в 2005 году Олег Тиньков в рамках сделки по возвратному лизингу недвижимости продал фонду «Коммерческая недвижимость» один из своих столичных ресторанов. Аренду оформили на 10 лет, а сумма контракта оценивалась экспертами в $5—5,5 млн. Стоимость контракта sale-lease-back «Коммерческой недвижимости» с торговой компанией DOMO в Казани местные девелоперы оценивают в $30 млн. Не менее значительные цифры фигурируют в гостиничном бизнесе. Контракт возвратного лизинга между Heliopark Group и London & Regional Properties оценивается экспертами в $20 млн. Но почему контракты заключаются только на крупные суммы? Ведь тому же малому предприятию, которому в банке кредит получить очень сложно, будет удобно получить деньги, продав лизинговой компании свою недвижимость. Однако, к сожалению, сделки sale-lease-back слишком сложны в оформлении и даже опасны для малого бизнеса. Осилить возвратный лизинг недвижимости по зубам лишь крупной компании, да и лизингодатели не горят желанием «возиться» с мелкими контрактами. Проблемы на любой вкус Все дело в том, что развитие возвратного лизинга недвижимости сдерживает отношение налоговых органов, которые, как отмечает пресс-секретарь компании «Домострой» Елена Буравцова, могут усмотреть здесь схему ухода от налогов и легализацию доходов, полученных незаконным путем. «Сложилось мнение, что сделки возвратного лизинга проводятся для экономии на налогах, поэтому они тщательно проверяются, — рассказывает Елена Буравцова. — Сделку легко могут признать экономически необоснованной». Это значит, что фискалы вешают на контракт ярлык «уклонение от налогов» и обвиняют участников в том, что они все затеяли не ради развития своего бизнеса, а чтобы меньше уплатить в бюджет. «В этом случае лизинговой компании отказывают в возмещении НДС или доначисляют налоговые платежи с учетом штрафов, а клиент компенсирует лизингодателю расходы по сделке и теряет право на ускоренную амортизацию и уменьшение налогооблагаемой базы», — поясняет Елена Буравцова. Еще один фактор, который негативно влияет на популярность sale-lease-back, — состояние сектора коммерческой недвижимости. «Рынок коммерческой недвижимости сегодня — это рынок продавца, — объясняет Елена Буравцова. — Компания, имея помещение в собственности, может получить кредит под залог недвижимости на достаточно хороших условиях». А сделки sale-lease-back — это финансовая «скорая помощь», позволяющая высвободить дополнительные оборотные средства.{PAGE} А еще сделки возвратного лизинга недвижимости очень сложны в оформлении. «Например, при заключении договора возвратного лизинга недвижимость организации переходит в собственность лизинговой компании и, соответственно, нуждается в государственной регистрации, — рассказывает Сергей Кирьянов из компании «ФинСтройЛизинг». — Эта процедура у российских предприятий вызывает много вопросов, поскольку инвентарный учет отлажен, как правило, ненадлежащим образом». Зачастую в процессе регистрации сделок с недвижимостью возникают противоречия между данными, представленными в устаревших документах, и информацией, существующей по факту совершения сделки, что ведет к бюрократическим проволочкам. Решение описанной проблемы кроется в более тщательной проверке правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, поясняет Сергей Кирьянов. Еще одна проблема, которую хотелось бы отметить, — то, что согласно федеральному закону о лизинге земельные участки не могут являться предметом сделки. «С другой стороны, в соответствии с Гражданским кодексом РФ покупатель недвижимости обязан также приобрести или арендовать территорию, на которой расположено здание либо помещение, — рассказывает Сергей Кирьянов. — Складывается ситуация, при которой лизинговая компания должна купить землю, но сдавать ее в лизинг она не имеет права». На практике лизингодатели обходятся двумя способами: участок либо покупается и передается в обычную аренду, либо арендуется и передается в субаренду. Стоп, захватчик, или Защита от рейдера Но есть в этой бочке дегтя своя ложечка меда. При использовании возвратного лизинга недвижимости у компании может возникнуть масса проблем с налоговиками, документами и регистрацией сделки, зато с рейдерами трудностей у лизингополучателя не будет. «При сделке возвратного лизинга недвижимость на время переходит в собственность лизинговой компании, поэтому она надежно защищена от внешних посягательств, в том числе и от недружественных поглощений», — уверяет Сергей Кирьянов из компании «ФинСтройЛизинг». С ним согласна Елена Буравцова из компании «Домострой». Она тоже считает, что возвратный лизинг можно рассматривать как защиту от недружественных поглощений. «В этом случае необходимо лишь наличие надежной и лояльной лизинговой компании, которая приобретет в собственность объект с последующей передачей его в лизинг продавцу», — добавляет Елена Буравцова. Хотя, как отметил эксперт департамента корпоративных финансов инвестиционной компании «Финам» Роман Семчишин, возвратный лизинг недвижимости не является в области защиты активов от внешних посягательств чем-то уж совсем эксклюзивным. «Если объект недвижимости находится в собственности эффективного собственника, а история возникновения его права на объект прозрачна и легитимна и в компании работают вменяемые сотрудники, то рейд подобных объектов невозможен по сути», — уверен Роман Семчишин. Сделка sale-lease-back не подразумевает продажу дружественной компании или залоговые обременения. Реализация объекта производится тому, кому это необходимо, залог имущества недопустим по определению, а обременение возникает со стороны арендатора помещения после продажи. То есть бывший собственник «садится» на длинный договор с прописанными взаимными гарантиями и обеспечительными мерами. Поэтому, по мнению Романа Семчишина, в теории sale-lease-back может выступать такой же защитой от рейда, как и любая «перекидка» (перепродажа объекта промежуточному собственнику), просто потому, что в схеме присутствует продажа недвижимости и, соответственно, появляется «добросовестный приобретатель», к которому рейдерам трудно «подкопаться».