Як приймати квартиру у забудовника і що робити з будівельним шлюбом

1. Особливості прийому квартир з чорновою і предчистовой обробкою ↑
2. Стан стелі, стін і підлоги ↑
3. Якість скління ↑
4. Інженерні системи ↑
5. Як приймати квартиру з обробкою «під ключ» ↑

Після довгого очікування більшості покупців отримання ключів від квартири у щойно збудованому будинку здається формальністю. У цей момент не хочеться думати про явні і приховані дефекти новенького недешевого житла, усунення яких може привести до додаткових витрат. Знаючи, як приймати квартиру в новобудові, ви гарантовано отримаєте у власність якісне житло, а в спірних випадках зможете в законному порядку стягнути з несумлінного забудовника відшкодування в повному обсязі матеріальних витрат і моральної шкоди.

Кількамісячна історія взаємин забудовника і покупця житла завершується підписанням обома сторонами акту прийому квартири - важливого документа, необхідного для реєстрації об'єкта у власність. До цього моменту в будинку повинні бути завершені всі будівельні роботи, він повинен мати постійний поштову адресу та прийнятий державною комісією в експлуатацію.

Терміни здачі будинку обумовлюються при укладанні сторонами договору і в разі їх порушення закон передбачає за покупцем квартири право на отримання неустойки, сума якої обчислюється відповідно до встановленої Центробанком ставкою рефінансування. Затримка термінів здачі будинку довше встановлених законом 6-ти місяців, може свідчити про серйозні будівельних вади або фінансові проблеми забудовника.

Перевіривши відповідну документацію і переконавшись, що будинок зданий в експлуатацію, покупець квартири повинен уважно її оглянути і, вказавши в оглядовому листі всі виявлені дефекти, підписати акт прийому-передачі об'єкта. У цьому документі вказуються строгі терміни усунення виявленого шлюбу.

Про те, як приймати квартиру у забудовника і на що звертати увагу, у нас є відео інструкція:

На замітку покупцю-пайовикові.

Відповідно до закону пайовик на свій розсуд має право не підписувати акт прийому-передачі житла, якщо воно не відповідає необхідній якості.

Якщо акт був підписаний, але забудовник в строк не усунув шлюб, квартиру можна прийняти, склавши додатково додаток до раніше підписаного акту про прийняття житла з дефектами і докладно перерахувати - з якими саме.

Обидва випадки підпадають під стягнення матеріальної та моральної шкоди в судовому порядку.

Залежно від цінової категорії будинків і платоспроможності покупців конкретного регіону ринок первинної нерухомості пропонує квартири трьох варіантів обробки:

• чорнова обробка - це мінімум, який дозволяє будовою називатися квартирою: вхідні двері, склопакети на вікнах, іноді міжкімнатні перегородки, розводка систем опалення, водопостачання і каналізації, підведення електрики до розподільного щита, прилади обліку води та електроенергії;
• предчістовая обробка - квартира підготовлена ​​до чистових опоряджувальних робіт: тобто виконані чистове стягування на підлозі, поштукатурені та прошпакльовані стіни, укомплектовані системи опалення, водопостачання та каналізації, електропостачання, точки підключення освітлювальних приладів, розеток і вимикачів, є вхідні двері, скління вікон;
• під чистове оздоблення «під ключ»: покупець може привозити меблі і заселятися.

Особливості прийому квартир з чорновою і предчистовой обробкою ↑

Покупці стають вимогливого і житло з чорновою обробкою цікавить їх все менше, обробка в ньому відсутня і перед підписання акту прийому-передачі досить переконатися, що основна комплектація відповідає прописаної в договорі. Тоді як приймати нову квартиру з предчистовой обробкою слід лише переконавшись, що за відсутності серйозних недоліків незначні дефекти знаходяться в межах допустимих норм, запропонованих СНиП 3.04.01-87

Стан стелі, стін і підлоги ↑

Для якісної поліпшеною штукатурки допустимі такі відхилення:

• по вертикалі - нерівності 2 мм на 1 м або до 10 мм по всій висоті стіни, перевіряються за допомогою схилу або рейки довжиною 2 м;
• для поверхонь плавного обриси допускається не більше 2-х нерівностей на площі 4 кв.м до 3 мм в глибину або в висоту;
• на поверхні стін і стелі неприпустимі раковини, висоли, тріщини, відшарування штукатурки, сліди руху затирочного інструменту.

Відшарування штукатурки - будівельний шлюб, який має бути внесений до протоколу огляду акту прийому квартири і усунутий забудовником в установленому порядку

Для стінових і стельових покриттів з сухої гіпсової штукатурки допускаються відхилення:

• від вертикалі - 1 мм на 1 м або до 5 мм по висоті до стелі;
• для поверхні плавного обрису - не більше двох нерівностей глибиною до 2 мм на площі 4 кв.м;
• для укосів, колон, пілястр, лузг похибка вертикалі або горизонталі не може перевищувати 1 мм на метр довжини або висоти;
• на стиках листів гіпсокартону допустимі провисання до 1 мм і не допустимі тріщини.

В залежності від варіанту майбутнього фінішного підлогового покриття для бетонної стяжки припустимі наступні відхилення:

• під лінолеум або ламінат допустимі нерівності висотою або глибиною не більше 2 мм;
• під керамічну плитку поглиблення або піднесення стяжки - до 6 мм;
• ухил підлоги по горизонталі допустимо не більше 2%, але не більше 50 мм незалежно від площі приміщення;
• на стику стін і монолітної бетонної стяжки підлоги обов'язково повинні укладатися смуги звукоізоляційний матеріал.

Перевірка рівня підлоги за допомогою лазера. Ухил перевищує допустимі 50 мм і забудовник повинен його вирівняти або відшкодувати покупцеві витрати на вирівнювання

Для стель з монолітного бетону допустимі такі відхилення від площини:

• до 7,5 мм для довжини 1 м і до 14,5 мм на довжині до 3 м;
• товщина виступів і напливів на поверхні допускається до 2 мм при діаметрі до 10 мм.

Якість зчеплення штукатурки з бетоном або цегляною кладкою стін, а стяжки з основою підлоги перевіряють постукуванням: глухий звук свідчить про приховані відшаруваннях і може служити підставою для внесення дефекту в протокол огляду акту прийому-передачі об'єкта.

Якість скління ↑

Якісний монтаж вікон передбачає, що:

• в місцях примикання віконної рами до зовнішньої стіни будинку поверх шару монтажної піни повинна бути закріплена спеціальна водонепроникна стрічка;
• всі рами і балконні двері легко без зусиль відкриваються, а при закриванні стулки щільно прилягають до рам;
• на стеклах, рамах, підвіконнях немає дефектів: нерівностей поверхні, подряпин, тріщин і т. д .;
• всі вікна і двері зовнішнього скління укомплектовані якісною фурнітурою;
• все підвіконня однієї кімнати встановлені на одному рівні і не перешкоджають вільній теплопередачі від радіаторів.

Вікно встановлено з порушеннями і підлягає заміні: при закриванні між стулкою і рамою залишається щілину

Інженерні системи ↑

Система опалення повинна бути укомплектована регуляторами температури і кранами Маєвського для стравлювання повітря. При установці радіаторів повинні бути дотримані наступні розміри

• відстань від підлоги - не менше 60 мм;
• відстань від підвіконня - від 50 мм;
• відстань від стіни - не менше 25 мм.

Якщо проектом передбачене розведення систем опалення та електропостачання в стягуванні, вимагайте у забудовника схему прокладки комунікацій, яка знадобиться при виконанні оздоблювальних робіт.

При огляді санвузла необхідно перевірити прокладена чи гідроізоляція, а також якість монтажу каналізаційного відводу, труб гарячого і холодного водопостачання.

Як приймати квартиру з обробкою «під ключ» ↑

Апартаменти з чистової обробкою «під ключ» зазвичай здаються в дорогих новобудовах цінової категорії «люкс» і питань, як приймати квартиру такого плану, майже не виникає.

При укладанні договору на обробку та розробці дизайнерського проекту інтер'єру обумовлюються в подробицях всі деталі: оздоблювальні матеріали, колірні рішення, інженерне обладнання. Напередодні підписання акту прийому житла покупцеві необхідно перевірити, чи всі умови договору виконані і чи відповідає якість робіт все тим же нормам СНиП.

Особливу увагу слід приділити якості укладання паркету, якщо це покриття обмовлялося умовами договору, і поверхонь, облицьованих керамічною плиткою. При перевірці керамічних покриттів двометровою рейкою допускаються відхилення:

• від площини - до 4 мм;
• уступи між сусідніми плитками - до 1 мм.

У квартирі з обробкою «під ключ» неакуратно виконаний міжплиточний шов над бачком унітазу. Але відхилення в межах норми

Ширина швів повинна бути однаковою по всій поверхні, не перевищувати 3-5 мм і оброблена якісної затерла відповідного кольору. Міцність зчеплення плиток з основою підлоги або стін перевіряється простукуванням і тон звуку по всій поверхні повинен бути однаковим.

Хоча закон зберігає за пайовиком право не підписувати акт прийому-передачі квартири низької якості, більшість покупців підписує цей документ в надії самостійно вирішити проблему. З одного боку, за довгі місяці будівництва будинку ціни на житло ростуть і суми компенсації може не вистачити на купівлю іншої квартири. З іншого боку, люди побоюються, що недбайливий забудовник не зможе якісно усунути допущений брак або навмисно не поспішатиме з ремонтом до закінчення гарантійного терміну.

На замітку покупцю-пайовикові.

На квартиру, що підпадає під дію закону №214 «Про пайову участь у будівництві ...», дається 5-річна гарантія, яка поширюється в тому числі і на внутрішні оздоблювальні роботи. У договорі пайової участі цей пункт обов'язково прописується. На будинку, які не підпадають під дію цього нового закону, гарантійний термін рідко перевищує 2 роки, але забудовники часто і його намагаються не прописувати в договорах. Будьте уважні при укладенні договору.

Отже, виявивши недоліки, докладно викладіть їх в листі огляду і, залишивши собі копію, направте документ забудовникові поштовим відправленням з повідомленням. Протягом 45 днів він повинен усунути шлюб за свій рахунок або відшкодувати витрати на ремонт, якщо ви зробили його самі. Якщо покупець відмовляється від квартири і забудовник цю відмову приймає, він зобов'язаний в 45-денний термін повернути гроші в повному обсязі.

Якщо прихований будівельний шлюб виявляється в процесі експлуатації квартири, коли акт прийому давно підписаний, теж не варто впадати у відчай. Звертайтеся до забудовника із заявою про виявлені недоліки і протягом дії гарантійного терміну він зобов'язаний їх усунути або компенсувати витрати на усунення браку самостійно. При бездіяльності забудовника негайно звертайтеся в суд.

Вибираючи забудовника, постарайтеся поспілкуватися з мешканцями вже побудованих їм будинків і тоді ніякі проблеми не затьмарять вам радість новосілля.